中古住宅を買うとき、多くの人が悩むのが「見落としがないか」と「インスペクション（住宅診断）の費用と選び方」です。費用はどれくらいが妥当で、どこまで診てもらえば安心なのか、そして誰に頼むべきか。本稿では、生成AIの示した視点も交えながら、相場観と選び方、進め方をわかりやすく整理します。結論から言えば、ムダに高い精密検査に走るよりも、目的に合った範囲と信頼できる診断者を選ぶことが満足度を上げる近道です。
インスペクションの基本と費用相場
一般的な中古住宅インスペクションは、外壁・屋根、室内、設備、床下や屋根裏（点検口からの確認）などを中心に、目視と簡易測定で状態を見極めるものです。所要2〜3時間、写真付き報告書がつくのが標準です。費用の目安は以下です（地域・規模・築年で変動）。
- 基本診断（戸建て）：5万〜10万円
- 基本診断（マンション専有部）：3万〜7万円
- 床下・屋根裏への侵入調査：＋1万〜3万円
- 赤外線カメラ・含水率などの追加計測：＋1万〜4万円
- シロアリ点検（薬剤散布は別）：＋1万〜3万円
- 簡易耐震チェック（図面・目視ベース）：＋2万〜5万円
- 出張費・遠方加算：0.5万〜1.5万円程度
「とりあえず安く」の判断より、「どの範囲を確実に見るか」を優先するとコスパが上がります。
目的別・どの範囲を診てもらうべきか
- 価格交渉の根拠が欲しい：基本診断＋床下・屋根裏の侵入調査。劣化や雨漏り痕の把握が交渉材料になります。
- 購入後すぐにリフォーム前提：給排水や電気容量、浴室・キッチンなど設備の寿命感を重点チェック。見積もり精度が上がります。
- 築古の木造：防蟻（シロアリ）と構造劣化、雨仕舞いを重点。必要に応じて簡易耐震。
- マンション：専有部の配管、窓・結露、床・壁の傾き等。共用部は管理資料（修繕履歴や長期修繕計画）の読み合わせで補完。
- 投資用：最低限の劣化リスクと近い将来の修繕レンジを把握し、利回りシミュレーションに反映。
依頼先の選び方：中立性と実績がカギ
- 資格と品質：既存住宅状況調査技術者やホームインスペクター（民間資格）などの有資格者か、報告書サンプルの質が担保されているか。
- 中立性：売主側・買主側のどちらに立つのかを明確化。仲介会社と同一組織の場合は利益相反に配慮を。
- 実績の合致：木造／RC、築年帯、地域特性など、自分の物件に近い診断実績があるか。
- コミュニケーション：現地同行可否、口頭フィードバックの時間、報告書の納期（例：3営業日以内）。
- 保険・賠償：業務過誤に備えた賠償責任保険加入の有無。
- 料金の透明性：基本範囲と追加費用、交通費や駐車場代の取り扱いが明記されているか。
見積もりでチェックすべき「抜け」と追加費用
- 基本料金に含まれる箇所：屋根裏・床下は点検口のみか、侵入まで含むか。
- 追加調査の発動条件：現地での判断基準と単価。現地アップセルの回避策も確認。
- 再検査費：補修後の確認や、雨天順延時の費用扱い。
- キャンセル規定：前日・当日のキャンセル料と日程変更の柔軟性。
- 報告書の内容：写真枚数、指摘の優先順位付け（緊急・要検討・経過観察など）。
- 支払いタイミング：現地決済か、請求書払いか。
失敗しない進め方と活用術
- タイミング：可能なら売買契約前に実施。難しい場合は「インスペクション結果を踏まえた条件見直し」を合意できるか仲介に相談。
- 立ち会いの価値：現地で気になる箇所を直接質問。報告書には載りにくい「感覚情報」も拾えます。
- 結果の活かし方：指摘を「安全性」「雨漏り・腐食」「水回り」「美観」に区分し、優先順位と概算費用を整理。交渉・補修範囲の合意や、リフォーム計画に直結させます。
- 補助金・制度：自治体の耐震簡易診断やインスペクション補助の有無を確認（年度や地域で条件が変わります）。
- 完璧主義は禁物：リスクをゼロにするのではなく、「見える化」と「納得感のある判断材料」を得るのが目的です。
よくある疑問
- 安い業者でも大丈夫？：料金だけでなく、1件あたりの診断時間や報告書の質で比較。安さの理由（範囲の狭さ、写真が少ない等）が明確なら納得して選べます。
- 結果が悪かったら？：購入中止も立派なコスト回避。次の物件で活かせる学びにもなります。
- マンションでも必要？：専有部の配管や窓・結露、床の傾きなどは専有者負担になりやすい部分。管理資料のチェックとセットで安心感が高まります。
インスペクションは「不安を言語化する」ための投資です。相場を知り、目的に合う範囲と中立的な診断者を選べば、費用は回収しやすくなります。迷ったら、基本診断に床下・屋根裏の侵入調査を足す構成から始め、必要に応じて追加調査を検討してみてください。
